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解读《鄂州市公示地价体系更新成果和鄂州市园、林、草地定级与基准地价制定成果》

解读单位: 市自然资源和规划局 解读类型: 部门解读 发布日期: 2024年06月26日
解读方式: 图文方式 来源: 市自然资源和规划局 关联政策:
  2024年5月18日市人民政府印发了《关于公布鄂州市公示地价体系更新成果和鄂州市园、林、草地定级与基准地价制定成果的通知》(以下简称《方案》),现对制定背景、主要依据、建设目标、主要内容、成果应用解读如下:

  第一部分:鄂州市公示地价体系更新成果

  一、制定背景

  基准地价和标定地价是法定公示地价的重要内容,是土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面的重要支撑。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《节约集约土地利用规定》《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(国土资发〔2001〕174号)等法律法规政策对基准地价的评定和更新提出要求,基准地价原则上每三年更新一次,最长不超过五年。我市上一轮基准地价于2019年底公布实施,随着经济社会发展,土地市场不断完善,上一轮基准地价成果已难以适应现实土地市场的要求,为保持基准地价的现势性和实用性,更准确反映城市土地市场的变化,按照《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办法〔2023〕13号)、《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草、地定级与估价有关工作的通知》(鄂自然办函〔2023〕47号)要求,我市2023年4月启动新一轮城市基准地价成果更新。

  二、基准地价的概念

  基准地价:是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下,不同级别或不同均质地域的建设用地,按照商服、住宅、工业等用途分别评估,并由政府确定的,某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

  基准地价更新:是指在土地定级或均质区域划分的基础上,利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

  标定地价:是政府为管理需要确定的,标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年限或政策规定年期下,某一估价期日的土地权利价格。

  三、主要依据

  (一)法律法规、政策依据

  《中华人民共和国民法典》

  《中华人民共和国土地管理法》

  《中华人民共和国城市房地产管理法》

  《中华人民共和国土地管理法实施条例》

  《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办法〔2023〕13号)

  《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草地定级与估价有关工作的通知》(鄂

  自然办函〔2023〕47号)

  (二)技术依据

  《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)

  《城镇土地估价规程》(GT/T18508-2014)

  《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)

  《标定地价规程》(TD/T1052-2017)

  四、基准地价成果更新的过程和作用

  本次基准地价更新的工作过程,我局按照相关标准要求,严格依照政府采购规定,选定中国地质大学(武汉)为此项目技术方。此项工作2023年5月正式启动,经过前期准备、人员培训、内业整理、外业走访调查、资料收集、地价评估、图件编制、成果编写、内部审查、意见征询、公开听证、专家评审验收等程序,对项目成果进行不断修改完善,最终形成了我市公示地价体系更新成果。

  基准地价作为城镇土地的平均价格,对市场价格的形成起着指导性的作用,政府可以依据基准地价,对土地价格进行宏观调控、实现土地资产价值、优化土地资源配置、促进土地节约集约利用和土地市场的健康发展具有重要意义。

  五、主要内容

  本轮公示地价体系成果包含中心城区基准地价成果、乡镇基准地价成果、国有农用地定级与估价成果、集体建设用地定级与估价成果、标定地价成果五大部分。

  (一)鄂州市中心城区土地级别与基准地价更新成果。基于最新版的《鄂州市国土空间总体规划(2021—203年)》对213.88平方公里中心城区土地级别和基准地价更新。综合考虑城镇开发边界与未来发展需求,对乡镇402.02平方公里乡镇土地级别与基准地价更新。

  (二)鄂州市乡镇土地级别与基准地价更新成果。鄂城区4个乡镇和花湖开发区,华容区3个乡镇及葛店开发区、红莲湖和三江港新区,梁子湖区5个乡镇和梧桐湖新区的商业服务业、居住、工矿用地进行了土地级别划分和基准地价确定。

  (三)鄂州市国有农用地定级与估价成果。鄂州市国有农用地包括水田、水浇地、旱地、果园、其他林地等共6312.12公顷,主要对其中2401.22公顷的耕地进行定级和估价。

  (四)鄂州市集体建设用地级别与基准地价成果。全市19个乡镇的8996.03公顷(部分与开发区评估重合的范围不纳入评估范围)集体建设用地按照商住和工业进行了Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级的划分,确定基准地价。

  (五)鄂州市标定地价成果。在鄂州市城区、葛店经济技术开发区、红莲湖新区、梧桐湖新区选择商业服务业、居住、工矿标准宗地,采用市场比较法、剩余法、成本法或收益还原法两种以上的方法评估并最终确定宗地价格,标准宗地的标定地价代表了标定区域的地价水平。

  六、成果应用

  1.强化市政府对土地市场的宏观调控,促进土地资源合理配置。基准地价作为城镇地价体系的重要组成部分,有利于为政府制定管理措施和投资决策提供依据,为国家加强土地市场管理、实现土地资源合理配置,使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造条件。

  2.有利于活跃鄂州市土地市场,指导土地交易。利用基准地价评估土地使用权出让、转让、出租、抵押、企业改制重组以及旧城改造拆迁等诸多方面经济活动中的土地价格,有利于保护土地所有者、使用者的合法权益,调节国家、集体、个人三者之间的利益分配关系,保证这些经济活动的健康有序进行。

  3.为公平合理地收取土地税费提供依据。基准地价既可为政府征收土地使用税提供主要依据,也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。征收土地增值税、城镇土地使用税和契税都离不开土地等级和基准地价。

  七、适用期限和解释权

  本次公示地价体系成果自2024年5月18日起执行,原公布实施的鄂州基准地价更新成果同时废止。

  第二部分:鄂州市园、林、草地定级与基准地价制定成果

  一、制定背景

  为进一步完善湖北省自然资源资产分等定级价格评估制度,摸清全省园林草地资源质量分布情况,根据《省自然资源厅办公室关于做好202年度自然资源评价评估工作的通知》(鄂自然资办函〔2022〕64号)、《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草地定级与估价有关工作的通知》(鄂自然办函〔2023〕47号)文件精神,加快推进我省自然资源评价评估工作,我市结合实际开展园地、林地、草地分等等级和基准地价评估工作。

  二、目的意义

  这是鄂州市历史上首次对园林、林地、草地资源开展全面调查,并开展定级、确定基准地价。

  鄂州市园、林、草地定级和基准地价制定工作,是以第三次全国国土调查成果及2021年度国土变更调查数据为底图,按照园、林、草地定级和估价技术规程与标准,结合现有工作成果,综合评价鄂州市园、林、草地质量分布状况,为自然资源“两统一”管理提供重要支撑。

  三、主要依据

  (一)法律法规、政策依据

  《中华人民共和国民法典》

  《中华人民共和国土地管理法》

  《中华人民共和国城市房地产管理法》

  《中华人民共和国土地管理法实施条例》

  《自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知》(自然资办函〔2023〕399号)

  《省自然资源厅办公室关于做好202年度自然资源评价评估工作的通知》(鄂自然资办函〔2022〕64号)

  《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草地定级与估价有关工作的通知》(鄂

  自然办函〔2023〕47号)

  (二)技术依据

  《自然资源价格评估通则》(TD/T1061-2021)

  《园地估价规程》

  《林地估价技术规范》(T/CREVA1101-2021)

  《草地估价技术规范》(T/CREVA1102-2021)

  《基础地理信息标准数据基本规定》(GB21139-2007)

  《湖北省园地估价技术规范》

  《湖北省林地估价技术规范》

  《湖北省草地估价技术规范》

  《湖北省公示地价体系数据库规范》

  四、园、林、草地定级与基准地价制定的过程和作用

  鄂州市园、林、草地定级与基准地价制定项目,我局按照相关标准要求,严格依照政府采购规定,选定中国地质大学(武汉)为此项目技术方。此项工作于2023年5月正式启动,经过前期准备、人员培训、内业整理、外业走访调查、资料收集、等级评定、基准地价评估、图件编制、成果编写、内部审查、意见征询、公开听证、专家评审验收等程序,对项目成果进行不断修改完善,最终形成了我市园、林、草地定级与基准地价成果。

  自然资源定级与价格评估是自然资源资产管理的重要基础,是深化自然资源市场化配置和自然资源资产产权制度改革的迫切需求。

  五、主要内容

  (一)园地、林地、草地定级

  1.园地类:①鄂城区总面积385.04公顷,果园总面积328.09公顷,Ⅰ级占比较高;茶园总面积10.62公顷,Ⅰ级占比较高;其他园地总面积46.33公顷,Ⅲ级占比较高。②华容区面积306.27公顷,果园总面积227.43公顷,Ⅲ级占比较高;其他园地总面积78.84公顷,Ⅲ级占比较高。③梁子湖区园地总面积379.58公顷,果园总面积248.10公顷,Ⅱ级占比较高;茶园总面积55.44公顷,Ⅱ级占比较高;其他园地总面积76.04公顷,Ⅲ级占比较高。

  2.林地类:①鄂城区林地总面积10650.18公顷,公益林总面积4211.55公顷,Ⅰ级占比较高,Ⅱ级次之,Ⅲ级相对较少;商品林总面积6438.63公顷,Ⅱ级占比较高,Ⅲ级次之,Ⅰ级相对较少。②华容区林地总面积3362.20公顷,均为商品林,Ⅲ级占比较高,Ⅱ级次之,Ⅰ级相对较少。③梁子湖区林地总面积10230.72公顷,公益林总面积3323.98公顷,Ⅱ级占比较高,Ⅲ级次之,Ⅰ级相对较少。商品林总面积6906.74公顷,Ⅱ级占比较高,Ⅲ级次之,Ⅰ级相对较少。

  3.草地类:①鄂城区草地总面积413.98公顷,Ⅱ级占比较高,Ⅲ级次之,Ⅰ级相对较少。②华容区草地总面积151.80公顷,Ⅱ级占比较高,Ⅰ级次之,Ⅲ级相对较少。③梁子湖区草地总面积162公顷,Ⅱ级占比较高,Ⅰ级次之,Ⅲ级相对较少。

  (二)园地、林地、草地基准地价

  1.园地类:①无限年期价格:Ⅰ级3.95万元/亩,Ⅱ级3.59万元/亩,Ⅲ级3.17万元/亩。②30年价格:Ⅰ级2.58万元/亩,Ⅱ级2.35万元/亩,Ⅲ级2.08万元/亩。

  2.林地类:①无限年期价格:Ⅰ级2.32万元/亩,Ⅱ级2.14万元/亩,Ⅲ级1.83万元/亩。②30年价格:Ⅰ级1.53万元/亩,Ⅱ级1.41万元/亩,Ⅲ级1.21万元/亩。

  3.草地类:50年期价格:Ⅰ级1.0419万元/亩,Ⅱ级0.8021万元/亩,Ⅲ级0.6855万元/亩。

  六、成果应用

  开展园、林、草地定级与基准地价制定,综合评价质量分布状况,建立政府公示价格体系,可以显化资源资产质量和价值,直接服务于自然资源有偿使用、资产清查核算、税费管理等工作,有助于加强自然资源保护和合理开发利用,促进生态产品价值实现,推进自然资源管理向数量、质量与生态管护并重转变。

  七、适用期限和解释权

  鄂州市园、林、草地定级与基准地价成果自2024年5月18日起执行。

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